Прошедшим летом у компании Access Property Management Group появился клиент, попросивший риелторов взять на себя управление его новым объектом. Для инвестиций клиент купил двухуровневый дуплекс, в котором жили двое арендаторов. С самого начала возникли проблемы:
- Арендаторы заявили, что они заплатили за текущий месяц продавцу, НО на момент закрытия сделки не было арендной платы.
- Продавец не передал страховые депозиты покупателю (клиенту компании) при закрытии.
В итоге у покупателя не было ни страховых депозитов, ни арендной платы за текущий месяц.
По законам США страховые депозиты арендатора принадлежат ему до тех пор, пока он не переедет, после чего арендодатель уже может предъявить юридические претензии к нему. Депозиты, как правило, передаются посредством сделки с недвижимостью от продавца к покупателю.
Судебные разбирательства
Арендаторы не платили арендную плату, поэтому риелторам пришлось обращаться в суд. Примерно через месяц после того, как они взяли на себя управление объектом, один из арендаторов съехал. Освободился один блок, который нужно было сдать новому человеку, но второй арендатор остался на месте и так и больше не платил за аренду.
С начала лета до конца осени риелторы регулярно ходили в суд для разборок с оставшимся жильцом. Этот арендатор все-таки заплатил арендную плату за первые месяцы после обращения в суд, но так и не явился ни на одно из заседаний. Но дальше арендатор начал хитрить —после каждого заседания он подавал ходатайства об отложении рассмотрения дела, которые судья раз за разом удовлетворял. Из-за этого арендатор продолжал жить в дуплексе все то время, пока суд ожидал его прихода на заседание. Этот процесс затягивался все дольше, так что риелторы решили пойти другим путем.
Спустя десятки заседаний, куда арендатор так и не явился, наконец-то закончился срок действия договора аренды. Риелторы составили 30-дневное уведомление о том, что арендатор должен покинуть дуплекс, и снова обратились в суд. Однако арендатор снова не пришел на заседание! В итоге судья вошел в положение риелторов и постановил, что арендатор должен съехать в течение следующих 40 дней. Это срок истек без всякого результата.
Риелторы опять пошли в суд и попросили выдать ордер на выселение арендатора. Однако и этот трюк не сработал — хитрец снова подал ходатайство об отложении рассмотрения дела по причине того, что он не получил вовремя уведомление о выезде и вовремя передал продавцу арендную плату. Так что риелторов ожидало очередное судебное заседание. Они уже могли предсказать, чем оно закончится — так же, как и все предыдущие. Процесс разбирательства бесконечно затянулся, как в одноименном романе Франца Кафки, пока арендатор продолжать жить в дуплексе.
Время шло. Вскоре риелторы дождались очередного заседания суда. Это была дата разбирательства, которую арендатор запросил для отмены предыдущего решения о выселении. Сюрпризов не было и на этот раз — арендатор не явился в суд и подал прошение об отложении дела. Все было как обычно, но судья внезапно отклонил просьбу арендатора! После этого риелторы смогли сразу вступить во владение недвижимостью и выгнать надоевшего арендатора. На судебные разборки ушло практически полгода. Все это время жилец практически не платил за аренду и заставил риелторов потратить десятки часов на хождения по судам.
После этой истории риелторы усвоили для себя следующие уроки:
- При покупке арендуемой недвижимости убедитесь, что вы имеете право забрать у арендатора деньги за проживание. При правильно составленном договоре вы получаете такое право, когда вы вступаете во владение объектом;
- Составьте договор так, чтобы страховые депозиты были переведены вам в полном объеме на день закрытия сделки;
- Если у вас нет юридического образования, наймите отличного адвоката. Вы не пожалеете об этом решении.
