Прошел год со вступления в силу нового закона № 217-ФЗ, который упразднил понятие «дачного участка» и ввел новые правила строительства на садовых участках. Самое время вспомнить, что вообще изменил этот закон? Многие россияне устают от мегаполисов и уезжают жить в садовые дома за город: в деревню или поселок городского типа. Если вы планируете последовать их примеру или уже уехали от городской суеты, то вам стоит узнать о юридических тонкостях и различиях между городской и загородной недвижимостью:
Чем отличается садовый дом от дачи и от жилого дома?
После вступления в силу нового закона садовым домом называют некапитальное строение, предназначенное для временного пребывания. Раньше в Едином госреестре недвижимости садовые домики обозначались как «жилое строение с назначением нежилое». Но теперь они переименованы в «садовые дома».
Отличие садового дома от дачи одно: в дачном доме Вы можете зарегистрироваться, в садовом – нет (само понятие садового дома вводится в Законе ФЗ-217). Закон определяет, что садовые дома предназначены для сезонного использования, хотя они и бывают капитальные, с удобствами. И в ряде регионов граждане все же проживают в них круглогодично, оставаясь прописанными в городских квартирах.
Жилой дом — это отдельно стоящее здание, которое имеет три надземных этажа. Его высота может быть не более 20 метров. Жилой дом должен состоять из комнат и вспомогательных помещений и не может быть разделен на отдельные квартиры. Ограждающие конструкции дома должны иметь теплозащитные свойства, которые позволяют проживать в нем круглый год. Иными словами, стены должны быть не из фанеры или картона, а, например, из бревен или кирпича. Дом должен быть оборудован инженерными системами. Это водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление. Также жилой дом обязан отвечать требованиям инсоляции и вентиляции, то есть проживающим в нем людям должно быть тепло, светло и комфортно.
Часто при переезде за город россияне хотят получить прописку по новому месту жительства. Существует несколько основных критериев для прописки в жилых домах, расположенных на землях садоводческих или дачных кооперативов. Участок должен быть предназначен для садоводства, ведения дачного хозяйства, находиться в границах населенного пункта, дом должен соответствовать градостроительным нормам, быть признан жилым, иметь почтовый адрес.
Как сделать садовый дом жилым?
Нужно подать заявление в органы местного самоуправления, к которому приложить заключение по обследованию дома. Заключение готовит юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который является членом саморегулируемой организации по инженерным изы¬сканиям. Например, предприятия БТИ по всей стране.
В заключении описывается участок и сам дом, который обязан отвечать основным требованиям к жилому строению. Решение о признании дома жилым принимает местная администрация, в ведении которой находится территория садоводческого или дачного товарищества.
Обязательное условие для положительного разрешения иска – это отсутствие у Истца в собственности жилых помещений. Что касаемо наличия/отсутствия постоянной «прописки», т.е. регистрации по постоянному месту жительства, то этот критерий рассматривается индивидуально, ведь наличие регистрации не означает комфортной возможности проживания. Так же желательно к судебному разбирательству получить согласие с требованиями/отсутствие возражений со стороны председателя СНТ, поскольку это существенного облегчает дело.
Как подать уведомление при возведении загородного дома и сколько можно строить этажей?
С 1 марта 2019 года уведомительный характер стал обязательным для недвижимости, которая возводится на землях для индивидуального жилищного строительства и на землях СНТ. В уведомлении заявитель описывает площадь застройки, планируемую высоту дома, количество этажей. И делает графическое описание месторасположения дома на земельном участке. Местная администрация рассматривает уведомление на соответствие этих параметров градостроительным нормам.
После подачи уведомления лучше дождаться ответа от чиновников, чтобы потом не переделывать постройки. Ведь зарегистрировать недвижимость можно будет после еще одного уведомления, которое вместе с техническим планом застройщик подает в ту же администрацию после окончания стройки. И именно администрация будет отправлять документы в Росреестр для постановки на кадастровый учет и регистрацию права собственности.
При строительстве новых загородных домов уже не получится построить дачу в 4−5 и более этажей. Многие ошибочно думают, что если в Градостроительном кодексе теперь указана предельная высота жилого дома в 20 метров, то можно хоть 6 или 7 этажей построить (из расчета три метра на каждый этаж). Высота этажа может быть пять-шесть метров, но самих надземных этажей не может быть более трех. При этом застройщик может заложить еще несколько этажей под землей. Речь идет только о строящейся и планируемой к строительству недвижимости. Если дом уже стоит и оформлен в собственность, никто не заставит сносить лишние этажи.
