Обычно человека не так просто выселить из собственного жилья — нужно собрать большой пакет документов, отправить множество предписаний и предупреждений, вынести судебное решение и провести торги. И все же такие случаи бывают. Для сохранения своего имущества нужно знать, в каких ситуациях это возможно помимо очевидного расселения аварийного дома:
Появление наследников
Если сделку купли-продажи жилья суд признает недействительным, то собственника могут выселить и без другой жилплощади. Часто бывает, что владельцы новой квартиры, вернувшись из отпуска, встречали у себя дома внезапно объявившихся наследников прежнего собственника. С 1 января 2020 г. вступил в силу закон, по которому добросовестный приобретатель сможет обратиться к государству за компенсацией такой сделки.
Нецелевое использование квартиры
В квартире нельзя организовывать какое-либо предприятие (особенно производственное) и заниматься миссионерской деятельностью. Но если миссионерство доказать сложно, то производство скрыть сложнее. Попытки выдать свой заводик на дому за хобби не помогут — тут важен сам факт серийного изготовления чего-либо. А за незаконное предпринимательство привлекут отдельно.
Если квартира используется не по назначению или в ней нарушаются нормы технической безопасности, то рано или поздно об этом узнают соседи, а вслед за ними — полиция. В этом случае орган местного самоуправления даст срок для устранения нарушений и их последствий. Если и это не останавливает собственника от игнорирования норм закона, власти подают на него в суд. Согласно статье 293 Гражданского кодекса, по решению суда помещение может быть изъято и продано на торгах. Вырученные средства возвращаются лишенцу — за вычетом судебных издержек.
Государственная необходимость
Есть только один сценарий, в котором добропорядочный собственник может лишиться жилья. Согласно 32 статье Жилищного кодекса, жилое помещение может быть изъято, если земельный участок, на котором оно находится, понадобилось для государственных или муниципальных нужд. Что понимать под «нуждами», закон чётко не описывает. Согласно постановлению Верховного Суда РФ №14 от 2009 года, к ним могут относиться «выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, размещение объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов для их размещения».
Если собственнику не повезло и его дом с землей изымается государством, он обязательно получает компенсацию. Не позднее чем за год до выселения владелец квартиры уведомляется об изъятии недвижимости в письменной форме. За этот период он должен достичь соглашения с государством о размере компенсации. Помимо рыночной стоимости жилого помещения в расчёт включаются убытки, которые несёт владелец в результате изъятия и переселения.
Создание угрозы и помех для соседей
Выселить собственника по закону могут за шум, содержание притона, разведение опасных животных, антисанитарию, хулиганство и др. Но потребуется убедить суд не только в том, что дальнейшее сосуществование невозможно, но и что владельца квартиры не раз предупреждали. В этом случае к нарушителю тоже применяется статья 293 ГК РФ, и порядок действий может быть аналогичным — жалоба соседей в полицию, суд, выселение, торги.
Квартира в залоге
Легче всего потерять взятую в ипотеку квартиру — достаточно просто перестать выплачивать кредит. Другие займы под залог жил¬площади в России запрещены. Но многие нелегальные микрофинансовые организации требуют заключения договоров дарения или купли-продажи квартиры (якобы с правом обратного выкупа). В таких случаях очень часто бывает, что и погашение кредита не гарантирует заёмщика от потери жилья.
На ипотечную квартиру действие статьи 446 ГК РФ не распространяется, и собственник будет лишён жилья, даже если оно единственное. Никакого иммунитета нет даже у несовершеннолетних жителей квартиры — они также выселяются из жилья, правда, их родители могут получить дополнительную отсрочку до выдворения из квартиры (12 месяцев).
Обычно банк не заинтересован в радикальном варианте решения вопроса с должником. Чаще всего таким заёмщикам предлагается реструктуризация кредита, «ипотечные каникулы» и другие инструменты, которые позволяют сохранить квартиру и остаться клиентом кредитора.
Незаконная перепланировка
Любая перепланировка, которая требует внесения изменений в паспорт помещения, должна происходить с разрешения властей. Без согласования она считается незаконной. И неважно, какие стены снесены и куда передвинут санузел. Сразу за незаконный ремонт не выселят. По статье 7.12 КоАП владельца ждёт денежный штраф. Одновременно ему будет выдано предписание со сроком проведения восстановительных работ. И только если он проигнорирует это требование, его можно будет выселить, причём взыскав с него повторный штраф.
Невыплата долгов
Ни при каких долгах за услуги ЖКХ нельзя выселить собственника из его единственного жилья. Но если другая жилплощадь у него есть — можно. Хотя и непросто. Поскольку управляющим компаниям нужны деньги, а не тяжбы, они предпочитают решать проблему с помощью отсрочки, рассрочки платежей и отключения квартиры от воды, газа, света и даже канализации.
Только если собственник совершенно игнорирует платежи по «коммуналке», все уведомления и возможные предложения управляющей компании (скажем, о рассрочке), то суд может принять решение об изъятии квартиры. Выселение с последующей продажей квартиры возможно и при других непогашенных обязательствах владельца жилья (статьи 237 и 256 ГК РФ), но лишь тогда, когда квартира не является единственным жильём (в таком случае выселение невозможно по статье 446 Гражданского процессуального кодекса РФ).
